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倪子仁：奢侈稅後 雙北市房價照樣漲
‧住展_倪子仁 2011/08/12 14:59奢侈稅於今年第一季出爐，然經過一季的洗煉，房價是漲還是跌呢？會如學者所說的「房價腰斬」嗎？還是出現不跌反漲的走勢呢？讓住展雜誌的數字告訴您真實的市況，讓您在後奢侈稅的此時掌握第一手市場脈動。

奢侈稅自二月二十五日新聞曝光後，房價的變動早已成為全民關注的焦點，房價有學者預測要跌回民國九十六或九十七年的起漲點，也有專家預測房價已經『回不去了』。到底雙北市的房價經歷奢侈稅的衝擊，房價有沒有跌呢？如果跌又是跌多少呢？相信是讀者關切的重點，住展雜誌將透過實際的數字來說明，今年的第一季至第二季，雙北市平均房價的漲跌市況。

北市房價再飆新高

根據住展雜誌最新的統計數據顯示，台北市今年第一季的平均房價為每坪七十四萬元，受奢侈稅衝擊後的第二季，台北市預售與新成屋的行情價來到七十八．七萬元，房價不但還是鐵板一塊、也沒下跌，經過一季後，台北市房價居然較第一季再上揚了六．四個百分點，並再創下台北市房價的歷史高點。

從附表(一)中可看出，台北市的十二個行政區中，十二個行政區第二季房價都較第一季房價上揚，首善之區大安區的房價再破表飆上每坪一百二十五．二萬元的新高，北市信義區亦飆上一百一十八．五萬元的高點。

以房價最高的大安區與信義區來觀察，今年上半年所推出來的建案皆屬於戶數僅十來戶的小型建案，雖說是小型建案，但房價可是愈來愈高，位於大安區仁愛路三段的「仁愛蔚里」新成屋案、開價每坪一百三十萬元，就算大安區與文山區交界的臥龍街預售案「大安1景」，亦開出一坪九十五萬元的價格面市。

值得市場注意的是，七月份，位於大安區市民大道與建國南路交叉口的百億豪宅預售案「明日博」正式公開，「明日博」因為是奢侈稅後台北市推出的第一個指標性豪宅建案，因此成為地產業界與購屋者矚目的焦點。 由忠泰與長虹建設投資興建的「明日博」，基地面積達二千二百多坪，是市中心近年推出少有的大型基地建案，建案規劃為八十二至九十八坪、可售戶數一百戶，建商在惜售的考量下，還保留了六十五戶不賣，可見大安區好地段的新建案，真是一案難求。

附表(一)2011年Q1&Q2台北市預售與新成屋行情

豪宅銷售沒絲毫影響

至上月底，開價一百六十萬元的「明日博」，傳聞一百戶已賣出超過一半，一戶開價超過一．三億元的豪宅案，在短短的正式銷售半個月就銷售了一半，可見奢侈稅對金字塔頂端的有錢人來說，根本就沒有影響。 根據豪宅銷售業者，針對北市中山區大直、大安區、中正區、士林區天母及信義計畫區五大頂級豪宅區域進行調查，上半年豪宅交易不受奢侈稅影響，交易量持續放大，六月單月豪宅平均成交單價更站上每坪一百一十二萬元的新高水位。

豪宅銷售業者表示，近期多個北市頂級豪宅的成交行情，均站上每坪二百萬元以上。台北市仁愛路的「帝寶」，目前單價約在每坪二百二十萬到二百三十萬元間，信義區指標豪宅「皇翔F4」，每坪行情在二百三十萬到二百五十萬元之間，市場更傳出未來開價有可能衝上每坪三百萬元大關的消息。

北市推案重心在「東軸西移」下，使中山區成為北市推案的熱門地區，中山北路、松江路等主幹道上豪宅林立，其中「遠雄富都」再開出每坪一百八十萬元的高價，房價一點都不輸大安區與信義計劃區。

整體來說，台北市市中心區，包括大安、中山、中正與信義區，第二季較第一季的漲幅都比北市的平均漲幅六．四%大，其中信義區的漲幅更達二位數的十二．六%，其次是大安區的九．一%，顯示台北市市中心的區域與地段，不但未受奢侈稅的影響，反而出現『強者恆強』的強勁走勢。 新北市房價不跌反漲

新北市方面，今年第一季的平均房價為三十．八萬元，與台北市房價一樣，經過一季度的利空衝擊，房價也是沒有下跌，第二季的平均房價來到三十二．一萬元，與台北市房價雙雙再創下歷史的新高點，新北市第二季房價較第一季再上揚了四．二個百分點。

第一季與第二季房價相比較，新北市的十七個行政區中，除了蘆洲、樹林、三峽與八里四區房價修正外，其他的十三個行政區房價皆呈現上揚的走勢。值得注意的是，被財政部點名加強緊縮信用管制並大幅降低房貸成數的新莊、林口、淡水及中和等所謂『重災區』，房價非但沒有下跌二成或三成…，四個區域的房價近月更出現堅挺上漲的特殊走勢。

從附表(二)中可看出，新北市的十七個行政區中，新莊的房價今年以來獨佔鰲頭，第二季已達四十九．六萬元一坪的新高點，房價次高的為永和與板橋。再以今年第一季與第二季各行政區的漲跌幅來看，深坑與鶯歌出現二位數的漲幅，分別為十九%及十．七%，主要為兩區近年所推建案並不多，在各區比價的效應下，因久未與各區同步上漲，出現落後補漲的現象。

放眼全台各行政區中，擁有「三高、三快、三捷運」交會重大交通利多的區域就屬新北市的新莊地區了，尤其是新莊頭前段與新莊副都心，更可說是上市櫃建商重軍壓陣的兵家必爭之地。根據住展雜誌統計，有多達三十幾家的大型建商，在新莊頭前及新莊副都心重劃區中擁有大面積的土地，其中光是上市櫃建商就有十多家。

近期，新莊副都心區更在遠雄建設強力的廣告放送下，將推案風潮再度拉抬起來。其中百億級的建案就有「遠雄中央公園」與「新潤都峰苑」兩案，再加上其他中小型建案順水推舟的加入，新莊副都心與頭前段的總銷售金額將超過六百億元之多。使得該區因為重案雲集，將是今年下半年全國最熱門及推案最密集的地區，後市價與量的發展，成為房市重要的風向球。

舊曆年年假期間即已熱銷的林口「世界首席」案，規劃超高樓住家，總銷一百二十億元。今年六月起，正式公開的「世界首席」火力猛烈，周周來人突破百組，成交市況並已回到奢侈稅前的相對水準。

新北市上半年，除了新莊與林口推案與銷售紅不讓外。八月起，遠雄建設位於中和的「遠雄左岸」也將火力全開，「遠雄左岸」在過華中橋的河岸邊，於廣達五．七萬坪的土地上，銷售總金額達五百億元，預計開出中和地區的新高價，每坪七十萬元試探房市買氣。

附表(二)2011年Q1&Q2新北市預售與新成屋行情

『價量齊揚』後奢侈稅新局

明年總統大選在即，新北市在市長朱立倫全力落實「三環三線」的政見下，新北市未來的房價，可望再拉近與台北市的高價差，加上台北市出現搬家至新北市的移民風潮，新北市的房價持續看多，自是可預期的。 回顧今年第一季與第二季奢侈稅前後一季，雙北市房屋市場的變動，第一季三月的市況最差，第二季的五、六月起，各指標工地的來人與成交市況已見回溫，六月的來人、成交與報廣量已回到奢侈稅前的六成水準，七月的總體報廣量更已突破奢侈稅前的高點，而來人與成交市況亦持續回溫中。

奢侈稅的上路，使雙北市的房價逐漸回歸市場基本面，亂開價、亂喊價的現象少了，加上投機客的退場，此舉使雙北市的房價少了幾分的投機，而多了幾分投資保值的效應，使雙北市房價一去不回頭，六月上路的奢侈稅可以正式以『利空出盡』看待。

根據民國九十二年SARS及九十七年下半年金融海嘯的歷史經驗來看，地少人綢的雙北市，房價在消息面雖受到這波奢侈稅的衝擊，然實質衝擊面遠遠小於SARS及金融海嘯，所以在今年的第二季末至第三季初，雙北市的房價已正式走出奢侈稅『成交量縮』的陰霾，出現『價量齊揚』的後奢侈稅新局面。

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